안녕하세요.
과천주공 4단지를 재건축한 프레스티어자이 분양이 시작됐죠.
오늘은 네이버 매물 호가를 이용해,
과천시 별양동 아파트 시세 흐름을 살펴 보겠습니다.
현재 평균 호가가 저 정도 되는구나…
프레스티어자이 분양가는 비싸구나, 싸구나..
자기만의 판단 기준이 있어야 하니까요.
아래 순서로 보겠습니다.
목차
1. 과천시 공급물량, 인구수, 세대수
과천시 전체로 볼 때,
공급이 없을 땐 아얘 없지만,
초과 공급인 해가 많습니다.
특히, 프레스티어자이가 입주하는 27년에 공급이 많네요.
다만, 27년 공급은 상반기에 몰려 있고,
프레스티어자이 입주는 27년 10월이라,
최악은 아니라고 할 수 있겠습니다.
과천시는 인구수 뿐 아니라, 세대수도 함께 증가하는 바람직한 모습이네요.
위의 입주하는 아파트가 많은 것도 한 몫 했겠죠.
2. 별양동 30평대 시세
별양동 32~35평 전체
별양동은 재건축 단지를 제외하면,
아파트가 3개 단지 뿐입니다.
1. 과천자이 (2099세대, 2022년)
2. 래미안과천센트럴스위트 (543세대, 2018년)
3. 과천타워 (42세대, 1997년)
스펙만 봐도 과천자이가 제일 비싸겠네요.
전체로 보면, 최근 매물수 증감은 별로 없는 가운데
평균호가는 조금씩 증가하다가
최근 살짝 하락.(-0.1%)
스펙 상으로 대장인, 신축 대단지 과천자이는
매물수가 조금씩 감소하면서 평균호가가 올랐군요.
최근 평균호가는 21억 정도.
33평 8월 실거래가 평균은 20.2억
매물 최저호가 시세와 비슷하군요.
래미안과천센트럴스위트는 비교적 신축인데 세대수가 적어서 그런가요.
호가 변화 없이 정체된 느낌에,
매물수 자체가 많진 않지만 조금씩 늘어나 적체된 느낌.
최근 평균호가는 19억 정도.
35편 7월 13층이 18.7억에 실거래 됐네요.
역시 매물 최저호가 시세와 비슷한 수준.
3. 별양동 20평대 시세
별양동 25평 전체
20평대(25평)으로 한정하면,
별양동엔 재건축 빼고 전체 아파트가 2개네요.
1. 과천자이
2. 래미안과천센트럴스위트
전체적으로, 6월부터 매물수가 감소하다가
최근 다시 증가했군요.
호가는 조금씩 증가하고 있었는데, 최근 갑자기 꺾였습니다.(-3.5%)
30평대가 0.1% 하락한 것에 비하면 큰 하락폭이군요.
과천자이 25평은 매물수 증감 경향이 뚜렷하네요.
매물수가 조금씩 감소하다가 7월말 기점으로 다시 증가.
평균호가의 변화가 매물수와 관련 있어 보입니다.
매물수가 빠질 때는 호가가 상승하다가
매물수가 증가하면서 호가 상승세가 주춤해진 모습,
25평 최근 평균호가는 17.6억 정도.
33평에 비하면 평당가가 비쌉니다.
계산 상으로는 16억 정도 해야 하는데 말이죠.
25평 실거래가를 보니,
계산 상으로 나온 적정 호가, 16억 정도와 비슷합니다.
매물 호가가 비싸다는 것을 알 수 있습니다.
33평보다 25평 호가가 더 비싼 이유가 있겠죠?
래미안과천센트럴스위트 25평도 매물수 변화가 뚜렷하군요.
계속 감소하다가 최근에 증가.
전체적으로 평균호가도 매물수 감소에 따라 상승한 모습입니다.
최근 평균호가는 15억 정도.
래미안과천센트럴스위트도 25평이 평당가가 더 비싸군요.
계산 상으로는 13.7억 정도 해야하는데요.
실거래가를 또 봐야겠습니다.
25평 8월 실거래가 평균이 13.7억 정도.
역시 계산 상의 적정 호가 정도입니다.
왜 25평 매물 호가가 이렇게 더 비쌀까요?
4. 과천시 별양동의 인기 평형은?
위에서 25평이 매물수 감소가 뚜렷하고,
호가도 실거래가에 비해 비싼 것을 확인했습니다.
이제,
30평대(84타입)과 20평대(59타입)의 거래량을 비교해 보겠습니다.
24년 들어서서, 20평대(59타입)가 더 거래가 많은 게 보이시죠?
매물수가 감소한 것은 거래가 돼서 그런거였습니다.
20평대가 인기가 있네요.
실거래가에 비해 매물 호가가 이미 비싸져 있다는 것도 기억하세요.
프레스티어자이 평형을 고르고 분양가를 따질 때,
이런 상황을 고려해야 겠습니다.
5. 프레스티어자이 분양가는 적정한가?
84A 22.2억은 과천자이 매물 최고호가 수준,
위치가 좋고 과천자이보다 신축이지만,
싸다는 느낌은 안 들죠.
원래 계획했던 17.5억보다 올려서 분양한 거고요.
(참고로, 디에이치방배 분양가가 22.4억입니다)
59A 16억 초반은 과천자이 실거래가와 비슷합니다.
84에 비해 59타입이 더 인기여서 호가가 많이 비싸진 걸 감안하면,
59 타입이 그나마 상대적으로(!) 합리적이라 할 수 있겠습니다.
오늘은 여기까지~
감사합니다.