지난 글에서는, 이번 주 KB시세를 업데이트 하면서
강남구, 송파구아파트시세의 증가율(KB시세)이 연속해서 떨어지는 걸 확인했죠.
증가율 자체가 마이너스 값이 아니더라도,
날짜가 지남에 따라 증가율 폭이 계속 감소하는 것은,
시장 하락의 전조라 할 수 있어 문제인거죠.
하지만, KB통계는 많은 표본을 대상으로 한 통계이다 보니
선도 아파트의 상황을 빠르고 정확하게 볼 수 있는 지표는 아닌 것 같습니다.
예를 들어, 신축과 구축을 함께 계산해 평균을 구하고는 잘못된 결론을 내는 것처럼요.
그래서, 실거래가나 KB시세보다 더 빠르게 시장상황을 반영하는 ‘네이버 매물 호가’를 다음과 같은 단지들만 선별해 계산했습니다.
| ‘네이버 매물 호가’ 단지 선정 기준 |
| 1. 매물 호가의 평당가 높은 순으로 동마다 Top 10 단지 선정 (선도아파트) |
| 2. 이와 별개로, 30평대, 20년 이내, 500세대 이상 단지를 동별로 20개 이내에서 평당가 순으로 선정 (선호아파트) |
| 3. 동별 전체 단지 |
| 4. 1~3번 단지들의 날짜별 평균호가 흐름 비교. |
이렇게 선정된 단지를 대상으로,
네이버 매물 호가를 활용한 강남구,송파구아파트시세 흐름를 확인해 보겠습니다.
1. 강남구아파트시세 (선도 아파트: Top10 단지 매물)
다른 조건없이 동마다 평단가 순서로 10개 단지의 평균호가만 보면
개포동이 이번 주에 하락했으나, 전체 흐름은 우상향으로 해석됩니다.
다른 동은 상승이 계속되고 있고요.
2. 강남구아파트시세 (선호 아파트: 30평대, 20년 이내, 500세대 이상 단지 매물)
실수요자들이 좋아할만한 단지들이죠.
평수는 31~35평 대상입니다.
이들 단지들만 뽑아 보니..
대치동이 이번 주 살짝 꺾였으나, 아직 하락의 변곡점까지는 아니고,
도곡동이 잠시 멈칫하고 있으나 역시 하락의 느낌은 없으며,
다른 동들은 계속 상승 중..
3. 강남구아파트시세 (전체 아파트 매물)
전체 단지를 대상으로 하니
대치동, 도곡동에 시세가 꺽인 단지들이 있음을 알 수 있습니다.
선도 아파트와 선호 아파트가 아닌 단지들은 분위기가 좋지 않나 보네요.
강남구의 KB시세 증가율 하락에 일조했음을 알 수 있습니다.
4. 송파구아파트시세 (선도 아파트: Top10 단지 매물)
헬리오시티, 파크리오, 잠실엘스로 대표되는 동들이죠.
위 동에서 각 10개 단지들을 뽑아 보니..
헬리오시티가 있는 가락동은 8월 10일 급상승 후 계속 하락하는 모습이고,
파크리오의 신천동은 등락을 반복하니 추세를 말하기 어려우며,
잠실동은 우상향하는 모습입니다.
5. 송파구아파트시세 (선호 아파트: 30평대, 20년 이내, 500세대 이상 단지 매물)
역시 실수요자들이 좋아할만한 단지들을 대상으로 했고,
평수는 31~35평 대상입니다.
이들 단지들만 선별해 보면,
가락동은 8월 17일 하락한 후 다시 반등한 모습이고,
신천동은 꾸준히 우상향,
잠실동은 8월 17일, 31일 잠깐 하락했지만
다시 반등하여 전체적으로 우상향하는 모습입니다.
6. 송파구아파트시세 (전체 아파트 매물)
음..가락동은 선호 아파트(5번)만 우상향 추세가 계속되고
Top 10 선도 아파트이면서 31~35평이 아닌 물건은,
호가 급락이 있었던 것으로 해석되네요.
신천동은 전체 단지가 10개여서 모두 Top 10에 반영된 거구요.
잠실동은 선도 아파트와 선호 아파트가 아닌 단지들은 추세기 꺾였습니다.
7. 가락동아파트시세 (헬리오시티 매물)
가락동은 Top10과 전체 단지를 대상으로 했을 때,
매물 시세 하락이 나타났는데
평당가가 높고 세대수(매물수)가 많은 헬리오시티가 의심스럽죠?
21~40평까지의 매물 호가를 보니
하락 추세의 범인은 헬리오시티 38평이었습니다.
비정상적인 급락으로서
하락 추세라고 하기도 어려운 그래프 모양입니다.
8. 신천동아파트시세 (일부 단지 매물)
신천동은 선호 아파트를 대상으로 했을 땐 우상향 그래프였는데(5번),
10개 단지 중 5개 단지는 하락 추세가 읽혔습니다.
9. 잠실동아파트시세 (일부 단지 매물)
잠실동은 선도 아파트와 선호 아파트를 대상으로 했을 땐 우상향 그래프였는데,
도시형과 주상복합 단지들은 하락 추세군요.
이상을 요약하면..
| 요약 |
| 1. 강남구는 대치동, 도곡동에서 선도 아파트와 선호 아파트가 아닌 단지에서 호가 하락 |
| 2. 송파구 가락동은 선도 아파트인 헬리오시티 일부 평형 이상 급락 |
| 3. 송파구 신천동은 실수요 선호 아파트나 선호 평형(30평대, 20년 이내, 500세대 이상)이 아닌 단지와 평형에서 호가 하락 |
| 4. 송파구 잠실동은 도시형, 주상복합 등 일부 단지가 하락 추세 |
따라서, KB시세 증가율이 떨어진 건..
| KB시세 증가율 감소 이유 |
| 1. KB시세는 선도나 선호 아파트 외에 구축 저가 아파트 등 다수를 표본으로 하기 때문 |
| 2. KB시세는 평형,연식,세대수를 구분하지 않고 통계를 내기 때문 |
이라고 해석됩니다.
오늘은 여기까지~
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