안녕하세요.
오늘은 엑셀로 만든 매물 자동 수집/편집 템플릿을 이용해서, 기사에 나온 화성/수원 아파트 시세 네이버 매물 호가를 살펴보고, 기사의 거래가 실제로 가능한 금액인지, 그 투자는 잘 한 것으로 평가할 수 있는지 살펴 보겠습니다.
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1. 기사 내용
“3000만원에 살 수 있다?”…화성·수원 갭투자 ‘시동’
https://n.news.naver.com/article/newspaper/015/0004978154?date=20240429
수도권 남부·충청
‘전세 낀 매매’가 는다
GTX·반도체 단지 호재
중소형 위주로 수요 몰려
화성 병점 전용 59㎡
수천만원에 투자 가능
서울은 초기부담 높아
갭투자 비중 오히려 줄어
28일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 최근 3개월간 갭투자가 가장 많이 이뤄진 지역은 경기 화성(52건)인 것으로 집계됐다.
이어 경남 김해(38건), 경기 수원 영통구(36건), 충남 천안 서북구(36건), 인천 서구(34건) 순이었다.
아실은 최근 3개월간 아파트를 매매한 뒤 직접 거주하지 않고 전·월세 계약을 맺으면 갭투자로 본다.
지난달 11일 화성 병점동 ‘느치미마을주공 2단지’ 전용면적 59㎡는 2억9800만원에 매매됐다.
1주일 뒤 2억6829만원에 전세 계약을 체결했다.
매매가와 전세가 차이는 약 3000만원에 불과했다.
화성 기산동 ‘신동탄 푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 2월 3억4600만원에 거래된 뒤 같은 날 3억원에 세입자를 찾았다.
수원에서도 갭투자로 추정되는 거래가 잇따르고 있다.
2월 팔린 수원 영통구 영통동 ‘영통에듀파크’ 전용 73㎡의 매매가는 5억6200만원이었다.
같은 달 4억9500만원에 전세 계약이 이뤄졌다. 6700만원에 아파트를 사들인 셈이다.
2. 실거래 내역 확인 (‘아실’)
1.화성 병점동 ‘느치미마을주공 2단지 전용 59 -> 갭 2,980만
2.화성 기산동 ‘신동탄 푸르지오’ 전용 84 -> 갭 4,600만
3.수원 영통구 영통동 ‘영통에듀파크’ 전용 73 -> 갭 6,700만
각각 1주일 뒤, 당일에 전세 계약했다면 매매 계약 전에 세입자를 이미 맞췄거나 주인전세(점유개정)인 경우가 있다.
특히, 전세가가 평균보다 높은 경우는 주인전세일 확률이 높다.
갭투를 잘 한건지 또는 주인전세인지 확인해 보자.
그 전에 먼저, 투자자라면 동네 분위기가 어떤지 확인해야..
3. 동네 분위기 확인 (‘KB/부동산원’ 4주간 아파트 시세)
요즘은 매매 거래량이 많거나 흐름 속도가 빠르지 않으니, 4주간을 합산해 보았다.
4주간의 KB매매 시세변동을 보면, 화성과 영통은 그다지 뚜렷한 상승을 보이는 것 같지 않다.
모든 아파트가 상승하는 시기가 아니므로, 표본수가 많은 KB로는 흐름이 잘 안보이는 것 같으니, 표본수가 적은 부동산원 시세를 보자.
이제야 잘 보이는 것 같다.
화성과 수원영통이 전세는 말할 것도 없고 매매에서도 붉은 기운이 감도는 걸 확인할 수 있다.
투자를 잘 한건지, 이제 네이버 매물의 호가를 살펴보자.
4. 네이버 매물 호가 확인 (‘아파트 차트’)
우선, 화성 병점동 20평대 아파트들의 가격(호가)을 보니…
3월 이후 매매를 보면, 최근 매물수가 줄고 있고, 최대호가, 평균호가, 최저호가가 모두 살짝 오른 것을 볼 수 있다.
전세를 보면, 최근 매물수가 줄고 최대호가만 오른 모습이다.
병점동 느치미마을주공 2단지 전용 59를 갭 2,980만으로 매수했던 3월 초중순 시세를 보면,
매매 최저호가는 28,500만, 전세 평균호가는 24,000만 정도, 이들의 갭 차이(매전갭)는 4,500~4,833만이다.
기사와 아실에서, 실거래가 29,800(매매), 26,820(전세), 2,980(갭)이라고 했는데..
매매가는 저 단지에서 평균과 최저의 중간 가격으로 매수한 거고,
전세가는 거의 최대호가에 맞춰서 갭을 2,980만으로 줄인 것이다.
전세를 높은 가격에 맞췄다는 것은 주인전세이거나, 수리를 했을 가능성이 있다는 것이고,
수리를 했다면 그만큼 투자금은 더 들었다는 것이다.
그런데, 현재 KB매매 시세는 29,500만이고, 90%까지 전세보증보험 가입이 가능하다면 보증금 26,550까지만 가입 가능하다.
(단, KB시세가 거래 당시 더 높았을 수 있음)
기사 내용대로 전세를 26,820에 맞췄다면 보증보험 가입이 안된다는 것이고, 그럼 요즘 같은 때에 주인전세 정도는 돼야 전세 계약이 성사되지 않을까 싶다.
(한편, 역전세를 맞아본 사람은 전세 보증금은 결국 남의 돈임을 뼈져리게 느끼고 난 후, 이후 투자에서는 보증금 증액이 조금 부담스러울 것이다.)
하나만 더 보자..
수원 영통동 아파트 분위기는..
3월 이후 매매를 보면, 최대호가, 평균호가, 최저호가가 모두 살짝 내렸다.
전세를 보면, 최근 매물수가 줄고 호가는 등락을 반복하는 모습니다.
21년 실거래 전고점 대비 -45%도 보이는데,
파란색 슬라이서에서 평형대, 세대수, 연식을 어떻게 선택하냐에 따라,
각기 다른 모습을 보일 것이다.
이제 ‘영통에듀파크’ 전용 73을 보면…
최근 매매 평균호가와 최저호가가 하락했다 다시 반등한 모습이고,
전세는 3월 이후 큰변화가 없는 것으로 보인다.
아쉽게도, 거래가 있었던 2월 데이터가 수집이 안돼, 3월 초 자료를 근거로 살펴보면,
네이버 매매 최저호가는 53,000만, 전세 평균호가는 44,693만, 이들의 갭 차이(매전갭)는 8,307만이다.
기사와 아실에서, 2월 실거래가 56,200(매매), 49,500(전세), 6,700(갭)이라고 했는데..
매매가는 저 단지에서 평균과 최저의 중간 정도 가격으로 매수한 거고,
전세가는 거의 최대호가에 맞춰서 갭을 줄인 것이다.
(KB 매매시세는 58,000만, 90%까지 보증한도이니 최대 보증한도 52,200만으로, 보증한도 내에 들어온다)
위 병점동 사례와 차이나는 부분이다.
마치며..
이상, 자동으로 데이터를 수집하고 편집해주는 ‘아파트 차트‘를 활용해 사례 두 건을 살펴봤다.
기사 내용대로 실거래가 있었던 것은 맞다.
예전같으면, 전세가를 최대호가에 가깝게 맞춘 투자를 부러워하겠지만, 역전세의 가능성을 고려한다면 이제는 최대 레버리지 투자를 마냥 잘했다고 하기는 어려울 것 같다.
위 최대호가 전세로 맞춘 사례들이 주인전세인지, 수리에 의한 효과인지 확인할 순 없다.
하지만, 전세를 돌린 후 실거주할 게 아니라면, 너무 과한 레버리지 활용은 조심하고 데이터와 현장을 모두 보면서 신중하게 거래해야 겠다는 것.
아무튼 화성과 영통, 특히 영통 전세 분위기가 뜨거운 것은 다시 한번 확인..