안녕하세요.
오늘은 12월 4일 기준, 주간 아파트 시세 지도를 기관별로 비교하고, 수도권 상승 지역의 어느 아파트가 네이버 호가로 볼 때 상승했는지 단지별로 구체적으로 들여다보겠습니다.
네이버 호가는 따끈따끈하게 12월 9일 기준으로 정리했습니다.
같은 동네여도 단지별로 분위기가 다 다르니, 단지별로 살펴보기로 했고요.
네이버 매물 호가가 각 기관이 조사한 시세보다 더 최근 가격이라고 할 수 있으므로 조금 지난 KB나 부동산원 시세와 따끈따끈한 네이버 가격을 서로 비교해 보는 것도 동네와 단지의 흐름을 파악하는데 도움이 될 것입니다^^
무엇보다 중요한 건, KB와 부동산원이 동시에 전세가 상승한다고 발표한 지역, 그런 곳이 없다면 KB나 부동산원에서 상승 순위가 가장 높은 곳으로 선정한 지역을 대상으로 해서,
그 지역의 단지별 네이버 호가를 살펴 어느 단지가 실제로 전세 상승 분위기인지 알아보고 매매가 대비 전세가의 비율인 전세가율을 기준으로 그 아파트가 매수할 만한 가격인지 평가해 보겠습니다. (단지가 많으니 수도권 위주로^^;)
자, 그럼 먼저 전국 매매 시세부터 보겠습니다.
KB와 부동산원 데이터를 비교해 보죠.
1. 주간 아파트 시세 (전국 KB vs 부동산원, 매매)
서울 아파트 매매 -0.02% 하락
경기 아파트 매매 -0.02% 하락
전국 아파트 매매 -0.02% 하락
-> 지난주와 유사
금주 매매 상승률이 높은 순위는,
논산, 춘천, 진주, 과천, 안동, 청주 서원구, 대전 유성구, 포항 남구, 양주, 제천 순입니다. 주로 지방이네요.
전세 상승률 순위도 보면,
고양 덕양구, 강서구, 수원 영통구, 강북구, 화성, 논산, 송파구, 동작구, 종로구, 용인 처인구 순입니다. 지난 주와 겹치는 곳이 많네요.
논산은 매매, 전세 모두 분위기가 좋군요.
지역별 매매 시황을 보면,
대전 유성구(0.07%)는 지족동과 도룡동의 매매가격이 상승세를 보였고, 전반적으로 매물도 수요도 많지 않은 조용한 분위기라 거래량이 감소하고 있다고 합니다.
중랑구(-0.04%)는 면목동과 묵동 일부 단지가 하락했고, 노후주택이 많은 편이라 신축을 찾는 수요들은 인접한 경기도 신도시 일대로 나가는 경우가 많다고 합니다. 매도문의가 있지만 가격변동은 거의 없고 한산하다고 하네요.
영등포구(-0.05%)는 매수대기자들이 가격이 더 떨어질거라는 기대감으로 급매물만 찾으며 관망세를 유지하고 있다고 합니다. 대림동과 영등포동 아파트의 매매가격이 일부 하락한 반면, 여의도동은 소폭 오름세를 보였다고 하네요.
경기 파주(-0.17%)는 내년 GTX 운정역 완공을 앞두고 역세권 단지들의 매매가격은 강보합세를 유지하고 있다고 합니다. 24년 파주의 입주물량이 약 8천세대로 많은 편이라 수요가 많지 않은 외곽지역과 구축아파트들은 약세를 보이고 있다고 하네요.
인천 연수구(-0.05%)는 옥련동과 연수동 구축아파트가 소폭 하락, 매수대기자들은 시세하락 기대심리로 계약을 미루고 향후 가격 하락시 계약을 결정하기 위해 사전 임장을 나오는 추세라고 하네요.
거제(-0.35%)는 고현동 e편한세상거제유로스카이(1113세대), 상동동 더샵거제디클리브(1288세대) 등 신축대단지 입주로 구축아파트 거래는 더 어려운 상황이라고 합니다.
지역별 전세 시황을 보면,
종로구(0.24%)는 홍파동 경희궁자이, 무악동 인왕산아이파크 등 역세권 대단지 위주로 전세가격이 소폭 올랐다고 합니다. 전세수요는 소형 위주로 주로 찾고 있지만 매물이 많은 편은 아니라고 하네요.
강동구(0.23%)는 고덕동 고덕강일제일풍경재(780세대)가 1월말부터 입주할 예정이라 전세물량이 나오고 있으며, 고덕그라시움과 고덕아르테온 등 대단지들은 입주 4년이 되어가며 전월세 거래가 늘었다고 합니다.
수원 영통구(0.38%)는 매매거래는 잘 되지 않지만 임대차 거래는 그래도 꾸준한 편이나, 재계약을 선호하면서 거래가 활발한 것은 아니라고 합니다. 망포동과 영통동 대단지 위주로 전세가격이 상승했다고 하네요.
인천 서구(0.14%)는 루원시티 입주물량이 마무리되면서 청라동과 검암동의 전세가격이 상승했지만 구도심 지역의 구축아파트는 하락하는 등 온도차가 있다고 합니다.
전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(-0.01%) 대비 하락폭 유지
수도권(-0.01%→-0.01%)도 하락폭 유지
서울(0.00%→-0.01%)은 하락 전환
지방(-0.02%→-0.02%)은 하락폭 유지
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비,
상승 지역(70→58개) 감소
보합 지역(17→16개) 감소
하락 지역(89→102개)은 증가
이 둘을 좌우로 비교해보면…
붉고 푸른 색상 뿐만 아니라, 수치가 조금씩 다른 걸 볼 수 있습니다. 각 기관의 조사방식과 표본 수가 다르다고 하니 어느 한 데이터만을 믿기보다는 양 쪽을 모두 참고한다는 생각으로 받아들여야 하겠습니다.
참고로, 지도에서 굵은 선으로 권역을 묶은 건, 상승 지역 옆에도 온기가 퍼지나 보려고 하는 건데요.
같은 권역 안에 있지만 아직 파란색이고 온기가 전달되지 않은 곳을 찾다 보면 곧 상승할 저평가 지역과 단지를 찾을 수 있을 꺼라 생각합니다. (흐름이 이어진다는 흐름투자죠)
이제, 수도권 전세 시세 상승 지역을 보겠습니다. 네이버 호가와 비교할 지역을 선정하기 위함입니다.
2. 주간 아파트 시세 (전국, 부동산원, 전세) 및 수도권 상승 지역
□ [전국 : 0.07%] 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(0.08%) 대비 상승폭 축소
수도권(0.14%→0.11%) 및 서울(0.16%→0.14%) 은 상승폭 축소
지방(0.03%→0.03%)은 상승폭 유지
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비,
상승 지역(118→121개)은 증가
보합 지역(13→7개)은 감소
하락 지역(45→48개)은 증가
□ [수도권 : 0.11%] 서울 0.14% 상승, 인천 0.01% 상승, 경기 0.12% 상승
ㅇ [서울 : 0.16% → 0.14%]
– 매수심리 위축으로 매매수요 일부가 전세로 유입되면서 선호단지 중심으로 상승세 지속 중이나, 일부단지는 임대인과 임차인간 거래희망가격 격차가 커 하향 조정되는 등 상승폭 축소
– (강북 14개구 : 0.13%) 성동구(0.26%)는 금호·하왕십리동 대단지 위주로, 동대문구(0.21%)는 전농동과 답십리동 위주로, 광진구(0.19%)는 광장·자양동 선호단지 위주로, 용산구(0.15%)는 이촌·도원동 위주로, 노원구(0.15%)는 상계·월계동 중소형 규모 위주로 상승
– (강남 11개구 : 0.14%) 송파구(0.26%)는 신천·잠실동 주요단지 위주로, 구로구(0.18%)는 구로동과 개봉동 역세권 단지 위주로, 양천구(0.15%)는 목·신정동 학군지 위주로, 강서구(0.15%)는 마곡·방화동 대단지 위주로, 동작구(0.14%)는 상도·흑석동 위주로 상승
ㅇ [인천 : 0.00% → 0.01%]
– 중구(-0.14%)는 중산·운남동 위주로, 동구(-0.05%)는 송현·송림동 구축 위주로 하락했으나, 서구(0.08%)는 정주여건 양호한 청라·가정동 주요단지 위주로, 남동구(0.04%)는 논현·구월·간석동 위주로 상승하며 인천 전체 상승 전환
ㅇ [경기 : 0.15% → 0.12%]
– 수원 영통구(0.32%)는 망포·이의동 주요단지 위주로, 화성시(0.30%)는 반송·석우동 등 동탄신도시 위주로, 하남시(0.30%)는 창우·망월동 대단지 위주로, 고양 덕양구(0.26%)는 행신·화정동 준신축 위주로, 고양 일산동구(0.26%)는 중산·마두동 위주로, 구리시(0.25%)는 교문·갈매동 위주로 상승
3. 수도권 시세 상승 지역의 단지별 네이버 호가
이제 위에서 KB와 부동산원에서 발표한 전세 시세 상승 지역의, 단지별 네이버 전세 호가를 살펴보겠습니다. (수도권 기준)
KB와 부동산원이 동시에 전세 상승 지역으로 꼽은 곳은 6군데나 됩니다.
1. 덕양구(0.26%)는 행신·화정동 준신축 위주
2. 강서구(0.15%)는 마곡·방화동 대단지 위주
3. 수원 영통구(0.32%)는 망포·이의동 주요단지 위주
4. 화성시(0.30%)는 반송·석우동 등 동탄신도시 위주
5. 송파구(0.26%)는 신천·잠실동 주요단지 위주
6. 동작구(0.14%)는 상도·흑석동 위주
(화성시는 지난 주에도 분석하여 이번에는 생략, 다만 지난 주 네이버 호가가 상승했다고 분석한 지역이 이번 주 시세 상승 지역으로 발표됐네요. 네이버가 한 주 더 빠르다는 것을 실감할 수 있습니다.)
경기도 덕양구부터 보겠습니다.
위에서 덕양구(0.26%)는 행신·화정동 준신축 위주로 상승했다고 부동산원이 발표했죠.
그럼 이제, 네이버 호가를 보시겠습니다.
행신동과 화정동은 전세 호가 상승을 단정 짓기는 어렵고 매물 감소, 즉 시장강도만 좋아 보입니다. 부동산원 발표는 준신축이라 했으니 위의 구축 단지 분위기는 다를 수 있겠네요.
반면, 호가의 상승은 지축동과 향동동에서 일어나는 것으로 보이네요.
이제, 이들 단지의 매매가와 전세가율을 한번 볼까요?
에고, 평균 매전갭이 3억대, 5억대 이런 수준이군요.
전세가율이 70%까지는 올라와야 접근 가능한 투자 대상이 될 것 같습니다.
다음, 서울 강서구입니다.
위에서 부동산원은 강서구(0.15%)는 마곡·방화동 대단지 위주로 상승했다고 발표했습니다.
이제, 네이버 전세 호가를 보겠습니다.
제가 수집한 단지 중 전세 흐름이 좋은 아파트 리스트입니다.
내발산동 우장산힐스테이트, 염창동 염창롯데캐슬, 화곡동 우장산아이파크e편한세상, 가양동 한강타운의 흐름이 좋아 보입니다.
이번에는 이들 단지의 매매가를 보겠습니다.
전세가율이 60%대인 곳이 보이네요. 매전갭 3억대도 있고..
아까 고양 덕양구도 매전갭이 3억대가 있었죠. 서울 3억대 투자금 어떻게 보시나요?
다음은 수원 영통구입니다.
이번에는 부동산원 시세 상승과 네이버 호가 상승 지역이 어느 정도 일치하는 것 같네요.
이의동 자연앤힐스테이트, 망포동 힐스테이트영통, 영통동 황골마을주공1단지는 평균 전세호가 상승 경향이 좋고,
원천동 광교더샵, 영통동 영통에듀파크은 매물수 감소 경향(시장강도)이 좋습니다.
이제 매매가와 매전갭을 보겠습니다.
오~ 전세가율 70%대, 매전갭 1억대가 보이네요. 하지만, 구축입니다. 재재 대상이면 모를까..위치는 전세 실수요자가 살기 정말 좋은 아파트인 것 같습니다.
그런데 대장 격인 힐스테이트영통이 전세가율 63%에 매전갭 3억대인 게 눈에 띕니다. 아까 덕양구 향동동이 매전갭 3억대 인데…영통 대장이 3억대 투자금…
다음으로, 화성시 생략하고 서울 송파구입니다.
부동산원에서는 신천·잠실동 주요단지 위주로 전세가 상승했다고 합니다.
네이버 호가로 한번 보겠습니다.
송파구가 전체적으로 흐름이 좋아 보이진 않고, 방이동과 장지동의 작은 평수 전세 수요가 있어 보입니다. 올림픽선수기자촌도 33퍙보다 25평 전세가 더 수요가 있어 보이네요.
잠실엘스는 호가 상승 흐름인데 매물수도 감소하는군요.
개인적으로 접근하기 어려운 단지들이라 매매가 분석은 생략합니다.
마지막으로, 동작구입니다.
동작구(0.14%)는 상도·흑석동 위주로 상승했다고 발표하는데, 단지별로 보면 상승한 곳은 거의 없고, 매물수가 감소하는 추세로 보이는 곳도 없습니다.
이상, 전국 KB/부동산원 시세와 수도권 단지별 네이버 호가를 살펴봤습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다~^^