안녕하세요.
오늘은 11월 27일 기준, 아파트 주간 KB시세 지도와 부동산원 시세 지도를 비교하고, 수도권 상승 지역의 어느 아파트가 네이버 호가로 볼 때 상승했는지 단지별로 구체적으로 들여다보겠습니다.
아…네이버 호가는 따끈따끈하게 12월 2일 기준으로 정리했습니다.
같은 동네여도 단지별로 분위기가 다 다르니, 단지별로 살펴보기로 했고요.
네이버 매물 호가가 각 기관이 조사한 시세보다 더 최근 가격이라고 할 수 있으므로 조금 지난 KB나 부동산원 시세와 따끈따끈한 네이버 가격을 서로 비교해 보는 것도 동네와 단지의 흐름을 파악하는데 도움이 될 것입니다^^
무엇보다 중요한 건, KB와 부동산원이 동시에 전세가 상승한다고 발표한 지역의 단지별 네이버 호가를 살펴, 어느 단지가 실제로 전세 상승 분위기인지 알아보고 매매가 대비 전세가의 비율인 전세가율을 기준으로 그 아파트가 매수할 만한 가격인지 평가해 보겠습니다. (단지가 많으니 수도권 위주로^^;)
자, 그럼 먼저 전국 매매 시세부터 보겠습니다.
KB와 부동산원 데이터를 비교해 보죠.
1. 전국 KB 시세 vs. 부동산원 시세 (23.11.27 매매)
서울 아파트 매매 -0.03% 하락
경기 아파트 매매 -0.01% 하락
전국 아파트 매매 -0.02% 하락
금주 매매 상승률이 높은 순위는,
안동, 논산, 과천, 서대문구, 청주 상당구, 제천, 용산구, 춘천, 수원 영통구, 강동구 순입니다.
전세 상승률 순위도 보면,
서울 중구, 논산, 화성, 부산 기장군, 세종, 광진구, 서대문구, 고양 덕양구, 종로구, 구로구 순입니다.
논산과 서대문구는 매매, 전세 모두 분위기가 좋군요.
지역별 매매 시황을 보면,
서대문구(0.17%)는, 가재울뉴타운의 대단지 아파트 위주로 소폭 상승했고, 홍제동 구축아파트는 일부 하락세를 보였다고 합니다.
홍제동 홍제역해링턴플레이스는 입주한 지 2년이 되어가면서 매매 및 전세물건이 조금씩 늘어나는 추세라고 하네요.
강동구(0.06%)는 금주 암사동의 주상복합 아파트가 상승했다고 합니다. 매매수요가 급격히 위축된 가운데 급매나 저가 위주의 수요만 있을 뿐 시장분위기는 매우 한산하다고 하네요.
지역별 전세 시황을 보면,
광진구(0.22%)는 학군수요가 선호하는 광장동 위주로 전세가격이 소폭 상승했다고 합니다. 전세물량도 수요도 많지 않아서 거래는 한산한 편이라고 하네요.
화성(0.27%)은 봉담읍과 남양읍에는 대단지 입주가 많아 전세물량이 충분한 반면, 동탄역 인근 아파트들의 전세수요는 꾸준한 편이라 전세물건이 빠르게 소진되는 편이라고 합니다.
이번 주 화성시의 전세 상승은 동탄2신도시가 이끌었군요.
전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(0.00%)에서 이번주 -0.01%로 하락 전환
수도권(0.01%→-0.01%)도 하락 전환
서울(0.03%→0.00%)은 보합 전환
지방(0.00%→-0.02%)은 하락 전환
5대광역시(-0.02%→-0.03%)
세종(-0.02%→-0.02%)
8개도(0.01%→0.00%)
시도별로 대전(0.02%), 강원(0.02%), 충남(0.02%)은 상승
서울(0.00%), 경기(0.00%), 전북(0.00%)은 보합
부산(-0.07%), 인천(-0.07%), 제주(-0.03%) 등은 하락
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(89→70개)은 감소
보합 지역(7→17개) 및 하락 지역(80→89개)은 증가
이 둘을 좌우로 비교해보면…
붉고 푸른 색상 뿐 아니라, 수치가 조금씩 다른 걸 볼 수 있습니다. 각 기관의 조사방식과 표본 수가 다르다고 하니 어느 한 데이터만을 믿기보다는 양 쪽을 모두 참고한다는 생각으로 받아들여야 하겠습니다.
참고로, 지도에서 굵은 선으로 권역을 묶은 건, 상승 지역 옆에도 온기가 퍼지나 보려고 하는 건데요.
같은 권역 안에 있지만 아직 파란색이고 온기가 전달되지 않은 곳을 찾다 보면 곧 상승할 저평가 지역과 단지를 찾을 수 있을 꺼라 생각합니다. (흐름이 이어진다는 흐름투자죠)
이제, 부동산원 자료를 토대로 수도권 시세 상승 지역의 단지별 네이버 호가를 볼 차례입니다.
2. 수도권 상승 지역 (부동산원, 전세)
□ [수도권 : 0.14%] 서울 0.16% 상승, 인천 0.00% 보합, 경기 0.15% 상승
ㅇ [서울 : 0.17% → 0.16%]
– 고가매물의 경우 계약성사를 위해 하향 조정되는 모습 보이나, 학군지 및 선호단지 위주로 거래‧매물가격 상승 유지 중이며, 매매 관망세에 따른 일부 전세수요 전환 등 혼조세 속 상승 유지
– (강북 14개구 : 0.15%) 광진구(0.25%)는 자양·구의동 선호단지 위주로, 성동구(0.20%)는 응봉·행당동 주요단지 위주로, 용산구(0.19%)는 서빙고·신계동 위주로, 노원구(0.19%)는 상계·중계동 교통 양호한 단지 위주로, 성북구(0.18%)는 돈암·정릉동 위주로 상승
– (강남 11개구 : 0.18%) 양천구(0.34%)는 목·신월동 학군지 위주로, 동작구(0.26%)는 노량진·본동 중소형 규모 위주로, 송파구(0.23%)는 송파·잠실동 역세권 대단지 위주로, 강서구(0.22%)는 마곡·내발산동 주요단지 위주로 상승
ㅇ [인천 : 0.03% → 0.00%]
– 중구(0.10%)는 중산동 대단지 위주로, 서구(0.09%)는 정주여건 양호한 청라·원당동 등 신도시 위주로 상승
ㅇ [경기 : 0.19% → 0.15%]
– 화성시(0.35%)는 능·산척동 등 동탄신도시 위주로, 안양 동안구(0.30%)는 주거환경 양호한 비산·관양동 위주로, 안양 만안구(0.29%)는 석수·안양동 위주로, 고양 일산서구(0.29%)는 덕이동 및 학군 양호한 일산동 위주로, 성남 분당구(0.27%)는 교통환경 양호한 수내·정자동 위주로, 수원 영통구(0.27%)는 이의‧영통동 주요단지 위주로 상승
3. 수도권 시세 상승 지역의 단지별 네이버 호가
이제 위에서 KB와 부동산원에서 발표한 전세 시세 상승 지역의, 단지별 네이버 호가를 살펴보겠습니다. (수도권 기준)
KB와 부동산원이 동시에 전세 상승 지역으로 꼽은 곳은 서울 광진구와 경기도 화성시입니다.
서울 광진구부터 보죠.
위에서 KB는 광진구(0.22%)가 학군수요가 선호하는 광장동 위주로 전세가격이 소폭 상승했다고 발표했죠. 전세물량도 수요도 많지 않아서 거래는 한산한 편이라고 했습니다.
또, 부동산원은 광진구(0.25%)가 자양·구의동 선호단지 위주로 전세 상승했다고 발표했습니다.
그럼 이제, 네이버 호가를 보시겠습니다.
제가 수집한 광진구의 주요 단지는 금주에 전세 흐름이 좋다고 하기는 어렵네요. 다만, 자양동의 자양7차현대홈타운의 전세매물이 한 주간 2개가 없어졌습니다.
자양7차현대홈타운의 매매 호가와 전세가율을 한 번 볼까요?
이번 주 없어진 전세 매물 5.5억, 현재 매매호가 10.5억이니, 매전갭이 5억이고 전세가율로 하면 52.4%입니다.
결코 만만한 금액이 아니네요. 2001년 준공에 세대수 252, 23평 아파트인데, 갭이 5억…
저는 전세가가 더 올라와서 매전갭이 더 줄어야 매수할 수 있을 것 같습니다.
다음, 경기도 화성시입니다.
위에서 KB는 화성(0.27%)이 봉담읍과 남양읍에는 대단지 입주가 많아 전세물량이 충분한 반면, 동탄역 인근 아파트들의 전세수요는 꾸준한 편이라 전세물건이 빠르게 소진되는 편이라고 발표했습니다.
또한, 부동산원은 화성시(0.35%)는 능·산척동 등 동탄신도시 위주로 상승했다고 발표했죠.
이제, 네이버 전세 호가를 보겠습니다.
제가 수집한 단지 중 전세 흐름이 좋은 아파트 리스트입니다.
청계동, 오산동, 반송동, 반월동, 영천동, 장지동의 흐름이 좋아 보입니다.
이번에는 이들 단지의 매매 호가를 보겠습니다.
동탄1신도시인 반월동의 반달마을1단지두산위브, 동탄2신도시인 장지동의 제일풍경채에듀앤파크가 전세가율이 좋습니다.
매전갭만 따지면 반달마을1단지두산위브가 매수하기 좋고, 연차를 고려하면 제일풍경채에듀앤파크도 접근 가능한 금액이네요.
제일풍경채에듀앤파크는 매매 최저 호가가 평균 호가 대비 9.5% 차이가 납니다.
주의할 점은, 갭만 보면 안되고 매매가와 전세가가 주변 시세 대비 어떠냐를 함께 봐야합니다. 특히 매매가는 더 떨어질 수 있는 점을 생각해야 하고요.
이상, 전국 KB/부동산원 시세와 수도권 단지별 네이버 호가를 살펴봤습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다~^^