오피스텔을 구입하거나 임대하려는 분들, 그리고 이미 보유하고 있는 분들 중에는 업무용으로 사용할지 주거용으로 사용할지 고민하는 분들이 많을 것입니다.
업무용과 주거용의 차이점은 무엇이고, 세금 측면에서의 부담은 어떻게 다른 지 알아보겠습니다.
그리고 업무용 오피스텔 전입신고를 하면 환급 받은 부가세를 다시 내야 하는지, 그 절차는 무엇인지 자세히 알아보겠습니다. 절차를 알면 대응도 가능할 것이라 생각하니까요.
업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔에 비해 보통 취득세와 재산세가 낮고(다주택 소유자 입장), 부가세를 환급 받을 수 있는 장점이 있습니다.
하지만 업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 주거용으로 전환되어 경과한 기간에 따라 환급 받은 부가세의 전부 또는 일부를 반환해야 하며, 오피스텔이 주택수에 포함되어 다주택자가 될 수도 있습니다.
따라서 업무용 오피스텔을 구입하거나 임대할 때는 실제 사용 용도와 세금 측면에서의 부담을 고려해야 합니다.
1. 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 차이점
오피스텔은 간단한 주거 시설을 갖춘 오피스로, 오피스와 주거의 기능을 겸하는 부동산입니다.
오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분할 수 있으며, 이는 공부상의 용도가 아니라 실제 사용 용도에 따라 판단합니다. (부가세와 양도세 등 국세 측면에서)
업무용 오피스텔은 사업자등록을 하고, 부가세 신고를 하며, 세금계산서를 발행하는 대상에 해당됩니다.
주거용 오피스텔은 실내 구조가 주거에 적합하고, 전기료, 전화료 등 공과금 납부 상황이 주거에 맞으며, 전입신고가 가능합니다.
업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않지만, 주거용 오피스텔은 포함됩니다.
업무용 오피스텔은 분양 시 건물분의 부가세 일부를 환급 받을 수 있지만, 주거용 오피스텔은 그렇지 않습니다.
업무용 오피스텔은 임대료에 대해 부가세를 납부해야 하지만, 주거용 오피스텔은 면제됩니다.
2. 업무용 오피스텔의 세금 측면에서의 특징
다주택 소유자 입장에서 업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔에 비해 취득세와 재산세가 낮다고 할 수 있습니다.
취득세는 업무용 오피스텔은 4.6%로 부과되지만, 주거용 오피스텔은 전용면적 60㎡ 이하일 경우 100% 면제되고, 200만 원 초과 시 85%만 감면됩니다. 다만, 주거용이면 주택수에 따른 중과세가 있습니다.
재산세는 주거용 오피스텔은 공동주택가격의 60%에 세율 0.1~0.4%를 적용하지만, 업무용 오피스텔은 건물분은 건물의 시가표준액 70%에 세율 0.25%를, 토지분은 공시지가 70%에 세율 0.2~0.4%를 적용해 계산합니다.
업무용 오피스텔은 부가세를 환급 받을 수 있는 장점이 있습니다. 업무용 오피스텔을 분양 받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급 받을 수 있는 것이죠.
업무용 오피스텔을 임대할 경우, 임대료의 10%를 부가세로 납부해야 하지만, 이는 임차인에게 받아서 임대인이 납부하는 형태입니다.
3. 업무용 오피스텔의 부가세 환급 방법
업무용 오피스텔을 구입하거나 임대하려면 일반과세자로 사업자등록을 해야 합니다.
일반과세자로 등록하면, 업무용 오피스텔의 건물가액의 10%에 해당하는 부가세를 환급 받을 수 있습니다.
부가세 환급을 받으려면, 부가세 신고기한 내에 부가세 환급신청서를 제출하고, 오피스텔 매매계약서, 사업자등록증, 부동산등기부등본 등의 서류를 첨부해야 합니다.
부가세 환급신청서는 세무서나 홈택스에서 다운로드할 수 있습니다.
4. 업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 발생하는 문제점
업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 주거용으로 전환되어 환급 받은 부가세의 일부를 반환해야 합니다.
환급 받은 부가세는 6개월에 5% (1년에 10%)씩 감액되므로, 만약 1000만 원의 부가세를 환급 받아 5년이 지난 시점에 주거용으로 전환하면 500만 원을 반환해야 하고, 10년이 지난 시점부터는 반환할 금액이 없어집니다.
업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 주택수에 산입되어 다른 주택을 소유한 경우 다주택자가 됩니다. 그러면, 종합부동산세와 양도세의 부담이 증가할 수 있습니다. (다만, 재산세를 업무용으로 납부하는 경우 변경 신청 전까지는 상가용 재산세를 내게 되므로 종합부동산세의 대상이 되지 않는 것이 원칙입니다.)
5. 업무용 오피스텔에 전입신고를 하는 경우의 부가세 반환 의무
업무용 오피스텔에 전입신고를 하면, 주거용으로 사용하는 것으로 간주됩니다.
주거용으로 사용하면, 부가세 환급 대상에서 제외되므로, 이미 환급 받은 부가세를 다시 납부해야 합니다.
어렵게 표현하자면, 면세사업(주택임대사업)에 전용할 경우 기존 환급받은 부가세는 추징되는 것입니다.
예전에는 전입신고 업무를 담당하는 지자체에서 국세청으로 통보를 하느니 마느니 말이 많았는데, 지금은 전산 정보가 공유되어 국세청에서 파악이 가능하다고 하네요.
따라서, 전입신고 후 자진신고 및 납부해야 하는 의무가 있습니다.
만약 신고를 누락하거나 지연하면 무신고 가산세와 납부지연 가산세를 부담할 위험이 7년 간 상존하게 됩니다.
납부할 때는, 기존에 환급 받은 세액 상당액에서 기간 경과에 따른 감액분 (아래 참고)을 공제하고 납부합니다.
6. 업무용 오피스텔에 전입신고를 하는 경우의 부가세 반환 기준과 감면 방법
업무용 오피스텔에 전입신고를 하면, 환급 받은 부가세의 전액을 반환해야 하는 것은 아닙니다.
환급 받은 부가세에 대해서는 6개월마다 5%씩 감액되므로, 일정 기간이 지나면 일부 반환 또는 전액 반환을 하지 않아도 됩니다.
예를 들어, 1000만 원의 부가세를 환급 받아 5년이 지난 시점에 주거용으로 전환하였다면, 500만 원에 대하여 반환해야 하고, 10년이 지난 시점부터는 반환할 금액이 없어집니다.
이러한 감면 방법은 세법상으로 오피스텔은 6개월마다 부동산 과세표준을 달리하기 때문에 가능합니다.
7. 업무용 오피스텔에 전입신고를 할지 말지 결정하기 전에 고려해야 할 사항
위 사항들을 고려할 때 업무용 오피스텔에 전입신고를 할지 말지 결정하기 전에 고려해야 할 사항은 다음과 같이 정리할 수 있겠습니다.
1) 전입신고를 하면 환급 받은 부가세를 얼마나 반환해야 하는지
2) 전입신고를 하면 양도세나 종합부동산세가 얼마나 중과되는지
3) 전입신고를 하면 주택수에 어떻게 영향을 미치는지
4) 전입신고를 하지 않으면 임차인의 전입신고를 어떻게 제한할지
8. 업무용 오피스텔을 구입하거나 임대할 때 고려해야 할 사항
위의 사항들을 고려할 때 애초에 구입하거나 임대할 때부터 실제 사용 용도와 세금 측면에서의 부담을 고려하는 것이 좋겠습니다.
1) 업무용 오피스텔을 구입할 경우, 부가세를 환급 받을 수 있지만, 주거용으로 전환하거나 폐업하면 환급 받은 부가세를 반환해야 하므로, 장기적으로 업무용으로 사용할 계획이 있는지 확인할 것
2) 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우, 취득세와 재산세가 면제되거나 감면되는 혜택을 받을 수 있지만, 주택 보유 수에 따라 다주택자가 될 수 있으므로, 다른 주택의 보유 여부와 종합부동산세와 양도세의 부담을 고려할 것
3) 업무용 오피스텔을 임대할 경우, 임대료에 부가세를 부과할 수 있지만, 임차인이 전입신고를 하면 주거용으로 전환되어 세금 측면의 부담이 증가할 수 있으므로, 임대 계약서에 전입신고 불가능이라는 특약을 넣을 것
4) 다만, 임차인에게 전입신고를 허용하지 않거나, 임대료에 대한 소득공제를 받지 못하게 하는 등의 특약은 편법에 해당하므로 정당하게 세무 처리하는 것을 우선 고려할 것
마치며..
이 글에서는 업무용 오피스텔에 전입신고를 하는 경우에 환급 받은 부가세를 추징하는지 여부와 그 절차 및 기타 세무상 이슈에 대해 알아보았습니다.
1) 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔은 각각 장단점이 있으므로, 구입하거나 임대할 때는 실제 사용 용도와 세금 측면의 부담을 고려해야 합니다.
2) 업무용 오피스텔은 다주택 입장에서 보통 취득세와 재산세가 낮고, 부가세를 환급 받을 수 있는 장점이 있지만, 전입신고를 하면 환급 받은 부가세를 반환해야 하고, 주택수에 포함될 수 있습니다.
3) 업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 환급 받은 부가세를 반드시 추징당하는 것은 아니며, 실제 사용 용도에 따라 판단되기 때문에 전입신고 여부를 결정하기 전에 잘 고려해야 합니다.
4) 주거용 오피스텔은 취득세와 재산세가 면제되거나 감면되는 혜택이 있지만, 다주택자가 되면 종합부동산세와 양도세의 부담이 증가할 수 있습니다.
5) 따라서 업무용 오피스텔을 구입하거나 임대할 때는 장기적인 계획과 목적을 명확히 하는 것이 중요합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.