안녕하세요, 이번에는 단독주택 대출에 대해 알아보겠습니다.
단독주택을 구입하거나 개량하고자 하는 분들이라면 단독주택 담보 대출의 조건에 대해 궁금하실 텐데요. 하지만 단독주택 담보 대출은 다양한 종류와 조건이 있어서 어떤 대출을 선택해야 할지 혼란스러울 수 있습니다.
그래서 이번에는 2023년 11월 현재의 단독주택 담보 대출의 조건과 한도와 금리를 표로 정리해 드리고, 각 대출의 장단점과 신청 방법을 자세히 설명해 드리겠습니다.
이 글을 읽고 나면 자신의 상황에 맞는 대출을 선택할 수 있을 것입니다.
1. 감정평가와 방공제
단독주택 담보대출은 아파트와 달리 KB시세를 기준으로 하는 게 아니라, 감정평가액을 기준으로하기 때문에 아래와 같이 감정평가 절차를 진행합니다.
1) 단독주택 대출을 위해 금융기관에 대출 가능 금액 확인 요청을 하면, 금융기관은 감정평가 기관에 탁상감정(탁감)을 의뢰합니다. 탁상감정은 감정평가사가 현장에 나가지 않고 서류상으로만 감정평가를 해주는 것입니다. 탁상감정의 결과로 감정평가액과 대출 가능 금액, 금리 등을 알려줍니다. 고객은 이 서비스를 무료로 이용할 수 있습니다.
2) 탁상감정의 결과를 근거로 금융기관에 대출 신청을 합니다. 대출 신청을 하면 금융기관은 감정평가 기관에 정식 감정을 의뢰합니다. 정식 감정은 감정사가 현장에 나가서 단독주택의 토지와 건물의 가치를 평가하는 것입니다. 정식 감정의 결과로 정확한 감정평가액이 결정됩니다. 정식 감정은 고객이 비용을 부담하므로 감정평가 수수료가 발생합니다. 감정평가 수수료는 단독주택의 감정평가액과 지역에 따라 다르지만, 대략 몇 십 만원 수준입니다.
3) 최종 대출 가능 금액과 금리를 확정하기 위해 정식 감정의 결과를 바탕으로 금융기관이 대출 한도 비율을 곱한 금액으로 단독주택의 대출 가능 금액을 결정합니다. 대출 한도와 금리는 금융기관과 지역에 따라 다르지만, 일반적으로 규제지역인지 여부에 따라 달라지는데, 자세한 것은 아래 표로 정리했습니다.(아래 LTV, DTI 표)
4) 대출금액을 고객에게 지급할 때 방공제를 하고 나머지를 지급하는데, 단독주택에 실거주하는 경우는 MCI나 MCG에 가입하여 방공제 없이 최대한도로 대출을 받을 수 있습니다(MCI, MCG는 주택담보대출의 보험으로 대출자가 사망하거나 부도하는 경우 대출금액을 보장해주는 제도). 반면, 단독주택에 세입자가 거주하는 경우는 전월세보증금과 소액임차보증금 둘 중 큰 금액을 뺀 나머지 금액을 대출받을 수 있습니다.
아파트와 마찬가지로 단독주택 담보 대출도 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 바로 디딤돌 대출, 특례보금자리론, 시중은행 대출입니다. 각 대출의 조건과 한도와 금리는 다음과 같습니다.
2. 디딤돌 대출
디딤돌 대출은 무주택자의 주택 구입자금 대출 이자율을 감면하여 주택 마련 부담을 완화하고 내 집 마련 지원을 통해 주거생활의 안정을 도모할 수 있는 정부 지원 저금리 주택 구입 대출 상품입니다.
| 디딤돌 대출 | |
| 조건 | – 주택가격 5억원 이하(미혼 3억, 신혼 6억, 2자녀 이상 가구는 6억 이하) – 전용면적 85㎡(수도권 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 – 부부합산 연소득 6천만원 이하 (생애최초, 2자녀 이상 또는 신혼가구는 연소득 8500만원 이하) – 세대원 전원 무주택 (분양권 및 입주권도 주택 간주) – 순자산가액 5억600만원 이하 – 1개월 이내 전입, 1년 이상 실거주 의무 |
| 한도 | – 일반 2.5억 – 생애최초 3억 – 신혼부부 4억 – 2자녀가구 4억 – 30세 이상 미혼 1.5억 (생애최초 2억) – 대출만기 10년, 15년, 20년, 30년(거치기간은 1년 또는 비거치) – LTV : 70% 이내(생애최초 80% 이내) – DTI : 60% 이내 |
| 금리 | – [주택도시기금 대출업무 시행세칙]에서 정하는 기준 대출금리를 만기까지 고정 또는 5년 단위 변동 – 최근 1개년 소득으로 판정 – 소득수준(부부합산) 및 만기별(10~30년) 차등 적용 * 아래 디딤돌대출 금리표 참고 |
디딤돌대출 금리표
| 부부연간 합산소득 | 만기별금리 | |||
| 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | |
| 2천만원 이하 | 2.45% | 2.55% | 2.65% | 2.70% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 2.80% | 2.90% | 3.00% | 3.05% |
| 4천만원 초과 ~ 7천만원 이하 | 3.05% | 3.15% | 3.25% | 3.30% |
| 7천만원 초과 ~ 8.5천만원 이하 (신혼) | 3.30% | 3.40% | 3.50% | 3.55% |
* 우대금리 (①,③,④,⑤ 항목 중복 가능)
① 1자녀 0.3%, 2자녀 0.5%, 3자녀 이상 0.7%
② 생애최초주택구입, 다문화, 장애인가구, 신혼가구(결혼예정자 포함) : 연 0.2%
한부모 가구(연소득 6천만원 이하) : 연 0.5% (택 1)
③ 주택청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자): 연 0.3%(가입기간이 5년 이상이고, 60회차 이상 납입), 연 0.4%(가입기간이 10년이상이고, 120회차 이상 납입), 연 0.5%(가입기간이 15년 이상이고, 180회차 이상 납입)
(청년우대형 청약통장으로 전환가입하는 경우 기존 청약(종합)저축의 납입기간 및 회차를 포함.
단, 대출 신청일로부터 6개월 이내 일괄 납부된 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함)
– 민영주택 청약별 최소 예치금액 납입 후 5년/10년/15년 이상 : 연 0.3%/0.4%/0.5%
※ 대출 기간 중 청약(종합)저축 해지시 금리우대 적용이 제외되며, 대출기간 중 금리 우대조건을 충족하더라도 금리우대 적용 불가
④ 국토부 부동산전자계약 시스템을 활용하여 주택의 매매계약을 체결한자 : 연 0.1%
(단, ‘23.12.31 신규 접수분까지만 한시 적용)
⑤ 신규 분양주택 가구 연0.1%
※ 우대 후 최종금리가 1.5% 미만인 경우에는 1.5%를 적용
디딤돌대출 금리표 (생애최초인 신혼가구)
| 부부연간 합산소득 | 만기별금리 | |||
| 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | |
| 2천만원 이하 | 2.15% | 2.25% | 2.35% | 2.40% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 2.50% | 2.60% | 2.70% | 2.75% |
| 4천만원 초과 ~ 7천만원 이하 | 2.75% | 2.85% | 2.95% | 3.00% |
| 7천만원 초과 ~ 8.5천만원 이하 | 3.00% | 3.10% | 3.20% | 3.25% |
* 우대금리 (중복적용 가능)
① 주택청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자): 연 0.3%(가입기간이 5년 이상이고, 60회차 이상 납입), 연 0.4%(가입기간이 10년이상이고, 120회차 이상 납입), 연 0.5%(가입기간이 15년 이상이고, 180회차 이상 납입)
(청년우대형 청약통장으로 전환가입하는 경우 기존 청약(종합)저축의 납입기간 및 회차를 포함.
단, 대출 신청일로부터 6개월 이내 일괄 납부된 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함)
-민영주택 청약별 최소 예치금액 납입 후 5년/10년/15년 이상 : 연 0.3%/0.4%/0.5%
※ 대출 기간 중 청약(종합)저축 해지시 금리우대 적용이 제외되며, 대출기간 중 금리 우대조건을 충족하더라도 금리우대 적용 불가
② 국토부 부동산전자계약 시스템을 활용하여 주택의 매매계약을 체결한자 : 연 0.1%
(단, ‘23.12.31 신규 접수분까지만 한시 적용)
③ 1자녀 0.3%, 2자녀 0.5%, 3자녀 이상 0.7%
④ 신규 분양주택 가구 연0.1%
⑤ ※ 생애최초 주택구입 신혼가구는 우대 후 최종금리가 1.2% 미만인 경우에는 1.2%를 적용
3. 특례보금자리론
특례보금자리론이란, 이자부담 완화를 위해 1년 동안 한시적으로 운영되는 한국주택금융공사의 주택담보대출상품으로, 기존에 있던 보금자리론의 특수한 형태라고 할 수 있습니다.
| 특례보금자리론 | |
| 조건 | – 6억원 이하 주택 – 무주택(구입용도) 또는 1주택(상환, 보전용도) – 일시적 2주택자 취급 중단 – 부부합산 연소득 1억원 이하 |
| 한도 | – 최대 5억원 – 대출만기 10,15,20,30,40,50년 (만기 40년, 50년은 신혼가구이거나 만34세 혹은 만39세이하 조건 충족 시) – LTV 최대 70% (아파트 외 65% 이내) – DTI 최대 60% (담보주택 소재지가 규제지역이면 50%) * 조정지역이라도 실수요자 요건에 해당되거나 임차보증금 반환용도인 경우 미 차감 |
| 금리 | – 4.25%~4.55% * 아래 특례보금자리론 금리표 참고 |
특례보금자리론 금리표 (고정금리)
| 상품별/만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 | |
| 일반형 | 특례 아낌e-보금자리론 | – | – | – | – | – | – |
| 특례 t-보금자리론 | – | – | – | – | – | – | |
| 우대형 (주택가격 6억원이하, 소득1억원이하) | 특례 아낌e-보금자리론 | 4.5 | 4.6 | 4.65 | 4.7 | 4.75 | 4.8 |
| 특례 t-보금자리론 | 4.5 | 4.6 | 4.65 | 4.7 | 4.75 | 4.8 | |
1. 9.27일부터 일반형 특례보금자리론 신청접수 중단
2. t-특례보금자리론 : SC제일은행, 기업, 농협, 하나, 은행, 신한, 우리은행에 방문해서 대면 신청 · 접수하는 특례보금자리론
3. 대출약정 및 근저당설정등기를 전자적으로 처리하지 않는 비대면(‘u’방식)금리는 0.1%p 가산
4. 단, 생애최초 주택구입자에 한해 LTV 최대 80%까지 적용
5. 금리조정형 적격대출 조정 기준금리: 5.00%(11.3일~11.30일)
6. 대출 실행일부터 만기까지 고정금리
특례보금자리론 금리표 (우대금리)
| 우대항목 | 우대요건 | 우대금리 | |
| 신혼가구 | ㅇ주택가격 6억원 이하 | 0.2%p | |
| ㅇ부부합산 연소득 7천만원 이하 | |||
| ㅇ주택면적 85㎡이하인경우 | |||
| ㅇ혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구(결혼예정 가구 포함) | |||
| 저소득청년 | ㅇ주택가격 6억원이하 | 0.1%p | |
| ㅇ소득요건 부부합산 6천만원이하 | |||
| ㅇ연령 만39세이하 | |||
| 사회적 배려층 우대금리 | ㅇ주택가격 6억원 이하 | ||
| ㅇ부부합산 연소득 6천만원 이하 | |||
| 다자녀가구 | (다만, 다자녀가구 우대금리는 부부합산 연소득 7천만원 이하) | 0.4%p | |
| 한부모가구 | ㅇ주택면적 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하 | 0.4%p | |
| 장애인가구 | * 다자녀(미성년 자녀 3명 이상) 가구의 경우 면적제한을 받지 않음 | 0.4%p | |
| 다문화가구 | ** 사회적 배려층 우대금리 신설(2016.9.28일)이전 신청한 대출 및 기실행된 대출에 대해서는 소급적용 불가 | 0.4%p | |
| 미분양관리지역 내 | ㅇ 주택가격 6억원 이하 | 0.2%p | |
| 미분양 아파트 입주자 | ㅇ 부부합산 연소득 8천만원 이하 | ||
| ㅇ 구입용도 | |||
| ㅇ 신청일 현재 무주택자 | |||
| ㅇ 최초 수분양자 | |||
| ㅇ 신청일 현재 서울특별시·인천광역시·경기도를 제외한 미분양관리지역에 소재하는 미분양 아파트 | |||
| 녹색건축물 | ㅇ 「건축법」및「녹색건축 인증에 관한 규칙」에 따라 지정된 인증기관(국토안전관리원, 크레비즈인증원, 한국부동산원 등)에서 2등급 이상의 “녹색건축 (예비)인증서”를 받은 경우로 인증기관은 녹색건축인증제 G-SEED통합운영시스템(www.gseed.or.kr)에서 확인 가능 | 0.1%p | |
| 전세사기 피해자 | ㅇ 전세사기피해자(전세사기피해자 결정문 정본 등으로 확인) | 0.85%p | |
| ㅇ 구입용도, 상환용도 | |||
| ※ 상환용도의 경우 전세사기피해자가 전세사기특별법 시행 이전에 전세사기피해주택 낙찰 시 이용한 주택담보대출을 상환하기 위하여 기존 대출의 잔액 범위 내 신청한 경우 해당 | |||
| ㅇ 2023년 9월 27일 대출신청 접수분부터 부부합산 연소득 1억원 이하, 주택가격 6억원 이하 | |||
4. 시중은행 대출상품
| 시중은행 대출 | |
| 조건 | – 은행별로 상이 |
| 한도 | – LTV, DTI, DSR 기준 적용 (아래 각 표) |
| 금리 | – 5년 고정형: 연 최저4.36~5.08% (23.11.20 매매잔금 기준) – 6개월 변동형: 연 최저 4.93% (23.11.20 매매잔금 기준) – 6개월 변동형: 연 최저 4.8% (23.11.20 생활안정자금 기준) |
LTV 기준
| 주택가격 | 주택수/ 가격 | 투기/ 투기과열지구 | 조정지역 | 기타 |
| 무관 | 생애최초 (무주택) | 80% (9억이하 주택, 6억한도) | 80% (9억이하 주택, 6억한도) | 80% (9억이하 주택, 6억한도) |
| 서민/실수요 (무주택) | 70% | 70% | 70% | |
| 무주택/1주택 (처분조건) | 50% | 50% | 60% | |
| 2주택 이상 (1주택자 미처분도 동일) | 30% | 30% | 60% |
DTI 기준
| 주택가격 | 주택수 | 투기/ 투기과열지구 | 조정지역 | 기타 |
| 무관 | 생애최초 (무주택) | 60% | 60% | 60% |
| 서민/실수요 (무주택) | 60% | 60% | 60% | |
| 무주택/1주택 | 40% | 50% | 60% | |
| 2주택 이상 | 40% | 50% | 60% |
DSR 기준
| 주택가격 | 주택수 | 1금융 | 2금융 |
| 무관 | 무관 | 40% | 50% |
5. 마치며..
이상 단독주택 담보 대출의 종류와 특징에 대해 알아보았습니다. 각 대출의 장단점을 간단히 비교해 보면..
– 디딤돌 대출: 가장 낮은 금리와 우대 조건, 하지만 엄격한 신청 조건과 낮은 대출 한도
– 특례보금자리론: 높은 대출 한도(최근 축소)와 다양한 우대 조건, 하지만 상대적으로 높은 금리와 엄격한 규제
– 시중은행 대출: 다양한 선택지와 유연한 조건, 하지만 상대적으로 높은 금리
따라서, 단독주택 담보 대출을 선택할 때는 자신의 상황과 목적에 따라 적절한 대출을 고르는 것이 중요합니다. 예를 들어, 저소득층이 저렴한 주택을 구입하고자 한다면 디딤돌 대출이 좋을 수 있고, 주택가격이 높은 지역에서 주택을 구입하고자 한다면 특례보금자리론(but, 최근 한도 축소)이나 시중은행 대출이 좋을 수 있습니다.
감사합니다.