전세나 월세를 살다가 이사를 하면 가장 걱정되는 것이 보증금이죠. 보증금은 임대차 계약의 중요한 부분이지만, 최근 계약이 종료됐는데도 집주인이 전세 월세 보증금 안줄 때가 많아 이슈가 되기도 하고, 일부 금액을 공제하고 지급하는 경우도 있는데, 그럼 이런 상황에서 세입자는 어떻게 해야 할까요?

이 글에서는 전세나 월세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 돌려받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

먼저, 내용증명 우편에 대해 소개하고 예시문구를 살펴본 후, 보증금반환보증제도와 실제 청구 사례를 통해 알게 된 점을 공유해 보겠습니다.

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Section 1: 내용증명 발송하기

내용증명이란 무엇이며, 법적으로 어떤 효력이 있나?

내용증명 우편은 우체국을 통해 발송하고 수취하는 특수한 편지입니다. 내용증명은 상대방에게 내가 어떤 의사나 요구를 했다는 것을 증명하는 역할을 합니다. 예를 들어, 계약을 해지하고 싶거나, 돈을 청구하거나, 이혼을 통보하거나, 상품을 반품하고 싶은 경우에 내용증명 우편을 보낼 수 있습니다.

내용증명 우편은 그 자체로는 법적인 구속력이 없습니다. 즉, 내용증명을 보냈다고 상대방이 내가 원하는 대로 해야 하는 것은 아니거든요. 하지만 분쟁이 발생했을 때 상대방에게 내가 어떤 의사나 요구를 했다는 사실을 입증하는 증거로 사용할 수 있습니다.

내용증명 우편의 작성과 발송

내용증명은 작성하기도 쉽고 보내기도 쉽습니다. 우체국에서 구입할 수 있는 내용증명 양식에 필요한 정보와 내용을 적고, 발신인과 수신인의 주소와 이름을 쓰고, 우체국에 접수하면 됩니다.

또한 우체국에 방문하지 않고 인터넷 우체국에서도 템플릿을 제공하고 있어 온라인 상으로 내용증명을 작성하고 발송할 수 있습니다.

만약 내가 받은 내용증명 우편에 대해 답변하고 싶다면, 답변서라는 것을 작성하고 보낼 수 있습니다. 답변서도 내용증명과 유사한 양식으로 작성하면 됩니다.

내용증명 예시 (보증금 반환청구 사례)

보증금 반환청구는 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인이 임대인에게 보내는 내용증명입니다.

보증금 반환청구 내용증명의 작성 사례 중 하나를 보시죠.

[계약기간 만료에 따른 임대차보증금 반환청구]

귀하의 번창을 기원합니다.

귀하는 __________ (아파트 주소)의 소유자로서, __________ (계약일)에 임차인 __________과 위 주택에 대해 계약기간 __________, 보증금 __________원을 내용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

이후, __________일 __________(임차인)과의 이 사건 주택에 대한 임대차 계약이 정상적으로 만료되었고 __________(임차인)이 그 의무를 다하였음에도 불구하고 현재까지 보증금 반환채무를 이행하지 않고 있는 바, 이에 __________(임차인)은 귀하가 __________일까지 __________원의 보증금을 __________ (임차인 계좌정보)에 반환해 줄 것을 요청하는 바입니다.

만일 귀하가 위 기한까지 __________(임차인)의 위 요구사항에 대해 이행하지 않을 경우, 보증금 반환청구 및 기타 손해배상청구를 포함해 민·형사상 가능한 모든 법적조치를 취할 것임을 알려드립니다.

사례처럼 내용증명을 작성할 때 주의사항

내용증명을 작성할 때 주의해야 할 점은…

계약내용: 임대차 계약의 주요 내용을 명확하고 정확하게 기재해야 합니다. 계약 체결 일시, 계약 기간, 보증금액, 임대차 대상 주소 등을 구체적으로 적어야 합니다. 또한 계약이 연장되었거나 변경되었다면 그 내용도 함께 적어야 합니다.

보증금액: 임차인이 요구하는 보증금의 전액을 기재해야 합니다. 보증금을 일부만 반환하거나 차감하려는 임대인의 주장이 있다면 그 이유와 근거를 반박해야 합니다. 또한 보증금을 반환 받을 계좌번호와 예금주를 명시하는 것이 좋습니다.

기한: 보증금을 반환해야 하는 기한을 정해야 합니다. 일반적으로 임대차 계약이 종료된 날로부터 14일 이내로 정하는 것이 적절합니다. 만약 기한이 지난 후에도 보증금을 반환하지 않는다면 지연이자를 청구할 수 있습니다.

불이행에 따른 법적 조치: 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인이 취할 수 있는 법적 조치를 고지해야 합니다. 예를 들어, 보증금 반환청구소송, 가압류, 가처분 등의 민사적 조치나 형사고소 등의 형사적 조치를 언급할 수 있습니다.

이때 실제로 가능하고 효과적인 조치만을 언급해야 하며, 법률과 다른 터무니없는 내용은 피해야 합니다.

보증금 반환청구 내용증명은 임차인의 권리를 보호하고 임대인에게 심리적 압박을 주는 효과가 있는데, 너무 터무니없으면 심리적 압박을 느끼지 않을 테니 까요.

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Section 2: 보증금반환보증제도 이용하기 (보증공사)

보증금반환보증제도는 전세금을 돌려받지 못하는 임차인을 위한 안전장치입니다.

전세 계약을 할 때 보증기관에 보증료를 내고 보증서를 받으면, 임대인이 부도나 사기로 인해 전세금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 임차인에게 전세금을 지급해줍니다.

보증금반환보증제도의 장점

보증금반환보증제도는 임차인과 임대인 모두에게 다음과 같은 장점이 있습니다.

임차인은 전세금을 안전하게 보호받을 수 있습니다. 임대차계약이 끝나거나 임대인이 경매나 공매에 처할 때, 보증기관에 청구하면 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

보증금반환보증제도를 신청할 수 있는 보증범위에 들어오는 집이면 임차인에게 신뢰를 줄 수 있고, 임대차계약을 원활하게 진행할 수 있습니다.

만기 시 보증기관이 임차인에게 전세금을 지급한 후에는 임대인에게 보증금을 청구합니다. 이때, 임대인이 보증금을 상환하면 신용등급에 영향을 주지 않습니다.

보증금반환보증제도의 단점

보증금반환보증제도는 당사자 입장에서는 장점만 있는 게 아닙니다.

임차인 입장에서는, 전월세 만기가 도래한 후 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청한 후에 보증공사에 보증보험 이행청구를 하는 순서로 진행해야 하는데요.

전세만기 후 바로 임차권등기명령을 신청해도 법원의 명령까지는 약 2주가 소요되고, 계약 만기 후 한 달이 지나야 보증사고가 난 것으로 간주하여 비로서 보증공사에 보증금 이행청구를 할 수 있는데, 문제는 요즘 보증금 반환청구 건이 많아서 신청 후 대략 2~3개월 후에 비로서 보증금이 지급되고 그나마 언제 지급될지 확실히 알 수 없기 때문에,

임차인은 이사 가려는 집의 계약서를 쓰고 싶어도 잔금일을 특정할 수 없게 된다는 문제점, 즉 시간의 불확실성이 남게 되는 것이죠.

임대인 입장에서는 문제가 더 큽니다.

임차권등기명령이 등기부등본에 등재되면, 누구나 열람할 수 있기 때문에 새로운 세입자가 계약을 꺼리게 되고, 나아가 전세대출을 받는 세입자라면,

임차권등기명령을 먼저 말소해야 은행에서 대출을 취급해 주고 말소와 동시이행 조건으로는 진행을 해주지 않습니다.

전세대출을 받지 않는 세입자라도 위에 얘기한처럼 등기부등본 확인 후 계약을 꺼리게 되는 문제가 여전히 있고요.

이는 집을 파는 경우에도 마찬가지입니다.

매수인이 정부기금대출을 받는 경우라면 임차권등기를 선 말소해야 합니다.

다만, 일반 은행상품 대출을 받는 경우는 조금 낫습니다. 반드시 대출이 된다는 보장은 없지만 선 말소가 아니더라도 은행 담당자와 소통이 잘 되면 말소와 동시이행 조건으로 대출을 취급해 주고 있습니다.

사례가 쌓이면서 이렇게 대출이 가능하다는 것이 대출상담사나 은행에도 점차 알려지고 있으니까 은행담당자도 좀 더 적극적인 태도를 가질 가능성이 높아졌습니다.

임대인이 보증금을 보증공사에 상환하기까지 원금과 이자를 만기에 한꺼번에 납부하는 원리금 만기일시상환 방식으로, 연 5% 이자(중도상환수수료 없고 고금리 상황에서는 장점이지만, 경매 시작 후 12%로 상향)를 납부해야 합니다.

임대인이 놓치기 쉬운 가장 중요한 포인트는..

보증공사에 이 보증금과 이자를 전액 상환하기 전까지는 임대인이 소유하는 다른 주택의 세입자도 HUG 보증을 받을 수 없어 은행에서 전세대출을 취급해 주지 않는 것입니다.

이 때는, 세입자에게 HF나 SGI 보증의 대안을 설명해야 하는데 보증료율이나 가입조건, 취급은행 등이 달라 설득이 쉽지는 않을 것입니다.

보증금반환보증제도 가입하기

보증금반환보증제도를 이용하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다. 임대차 계약 시 임차인이 보증기관에 보증료를 납부하고 보증서를 발급받습니다. 보증료는 취급은행에서 납부할 수 있습니다.

HUG 보증보험 청구하기

임차인은 임대차계약의 해지 또는 만기 후 1개월 이내에 전세금을 반환 받지 못하거나, 임대인이 경매나 공매에 처한 경우에 보증기관에 보증금 반환을 청구합니다.

보증기관이 임차인에게 전세금을 지급하고, 임대인에게 보증금을 구상 청구하는 구조이므로, 보증금반환보증제도는 임차인의 안전한 전세생활을 보장하고, 임대인의 신용도를 높여주는 윈윈 상품이라 할 수 있죠. (취지상 맞는 말)

신청 조건: HUG 보증보험 청구는 임차권등기명령이 완료된 후에만 가능하고, 보증사고가 발생한 경우에만 가능합니다. 보증사고란, 전세계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우나 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매나 공매가 실시되어 보증금을 배당 받지 못한 경우를 말합니다.

신청 방법: HUG에 방문하거나 인터넷을 통해 신청할 수 있습니다.

신청 서류: 보증채무이행 청구서, 전세계약서 원본, 주민등록 등(초)본, 임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서, 인감 증명서, 신분증 사본 등

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Section 3: 임차권등기명령 신청 (법원)

 

임차권 등기명령 제도는 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때, 임대주택에 대한 권리를 등기부에 명시하여 보호받는 제도입니다.

또한, 임차인이 보증공사에 보증보험을 청구하기 위한 선 조건이 됩니다.

임차권 등기명령의 신청 방법 (보증보험 청구 전 선 조건)

신청 조건: 임대차 계약이 종료되고 보증금이 반환되지 않았을 때

신청 서류: 신청서, 임대차 계약서 사본, 등기사항 증명서, 주민등록등본, 부동산 목록, 계약 해지 통보 증거 사본 등

신청 방법: 임차주택 소재지 관할 법원에 직접 방문하거나 인터넷으로 전자소송 가능

신청 비용: 수입인지, 송달료, 등기 촉탁 수수료, 등록 면허세, 교육세 등 약 4만 원 정도

말소 비용: 송달료, 등록세, 교육세, 등기수입증지 등 약 1만 원 정도

소요된 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임차권 등기명령 제도의 주의사항

1. 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료될 때까지 이사를 가면 안 됩니다.

2. 임차권등기명령 신청 후 보증금을 반환 받으면 등기를 말소해야 합니다.

3. 임차권등기명령 신청은 등기된 주택에 한해 가능합니다.

4. 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료될 때까지 2 주 정도 걸립니다.

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마치며..

이상으로, 전세 월세 계약 끝났는데도 집주인이 ‘보증금’ 안 줄 때 돌려받는 방법 3가지를 예시와 사례를 근거로 설명해 봤습니다.

임차인으로서 자신의 권익보호를 위해 이러한 제도를 미리 어느 정도는 알고 있어야 불필요한 시간과 비용을 줄일 수 있고, 때로는 알게 된 정보들을 근거로 임대인과 잘 협의하여 제도를 이용하기 전에 미리 해결하는 것이 더 중요할 수도 있겠습니다.

임대인도 고의로 이러한 상황을 만든 게 아니라면 어떤 것이 본인에게 더 유리한 해결 방법이 될 수 있을지 고민해봐야 겠습니다. 제도들이 항상 장점만 있는 것도 단점만 있는 것도 아니니까요.

혹시 관련하여 질문이 있으시면 남겨주세요. 실제 사례에서 알게 된 것들은 공유해 드리겠습니다. 읽어 주셔서 감사합니다.