안녕하세요.
동작구 수방사 분양이 시작됐죠.
오늘은 네이버 매물 호가와 실거래가를 이용해,
동작구 아파트 시세를 알아본 후,
동작구 수방사 분양가의 적절성을 판단해 보겠습니다.
특히, 동작구 수방사 아파트가 속한 노량진동 아파트 시세와,
위치 상으로 분양 아파트 바로 옆인,
유원강변과 래미안크윈파크를 포함한 본동 아파트 시세도 함께 보겠습니다.
현재, 호가와 실거래가가 저 정도 되는구나…
그럼, 동작구 수방사 분양가는 비싸구나, 싸구나..
이렇게 자기만의 판단 기준이 있어야 하니까요.
아래 순서대로 함께 보시죠.
목차
1. 동작구 공급물량, 인구수, 세대수
동작구 전체로 볼 때,
역시 서울이라 앞으로 공급이 계속 부족합니다.
동작구 수방사 아파트가 입주하는 28년에도 공급이 없네요.
동작구 뿐 아니라, 서울은 모두 인구수가 감소하고 있죠.
하지만, 서울이라는 특성 상 잠재 수요자가 각지에 있기 때문에 인구수와 수요와는 무관하다고 봐도 되겠습니다.
더구나, 세대수는 늘고 있죠.
2. 노량진 아파트 시세
노량진동 59타입 전체
전체 단지로 보면, 매물수가 감소했다가 최근 늘었군요.
노량진동 59타입 아파트는 4개가 있습니다.
1. 쌍용예가 (15년식, 299세대)
2. 신동아리버파크 (24년식, 1696세대)
3. 우성 (28년식, 901세대)
4. 삼익주상복합 (24년차, 175세대)
노량진 쌍용예가
쌍용예가는 매물이 거의 없군요.
최근 평균호가는 11억 정도.
쌍용예가는 8월 1건이 거래되어 실거래가는 10.9억
매물 평균호가와 최저호가 중간 쯤이군요.
노량진 신동아리버파크
신동아리버파크도 매물이 많지 않은 가운데
호가는 상승했습니다.
최근 평균호가는 9.4억 정도.
신동아리버파크도 8월 1건이 거래되었네요.
실거래가는 9.6억
최근의 매물 평균호가보다 높게 거래됐습니다.
노량진 우성아파트
다음은 우성아파트입니다.
노량진동에 59타입 매물이 별로 없군요.
최근 평균호가는 9.1억 정도.
우성은 8월에 2건이 거래되어, 실거래가는 9억 정도
매물 평균호가와 비슷하군요.
3. 본동 아파트 시세
본동 59타입 전체
전체 단지로 보면, 매물수는 계속 감소하고,
호가는 상승하다가 최근 떨어졌습니다.
본동 59타입 아파트는 여러 단지가 있지만,
동작구 수방사 아파트 옆에 2개가 있습니다.
1. 유원강변 (25년식, 306세대)
2. 래미안트윈파크 (14년식, 523세대)
유원강변
역시, 매물이 거의 없습니다.
최근 호가는 12.5억
매물이 1개 뿐이라 참고하기는 어렵겠습니다.
유원강변은 거래가 거의 없어 1월 1건이 거래되었습니다.
실거래가는 9.45억
매물이 없어서 그런지 호가가 높은 거네요.
래미안트윈파크
역시 매물이 많지 않은 가운데
호가는 상승했습니다.
최근 평균호가는 15.6억 정도.
래미안트윈파크는 8월 3건이 거래되었네요.
실거래가 평균은 14.9억
매물 최저호가보다도 낮습니다.
호가가 높은거라고도 볼 수 있겠군요.
4. 동작구 수방사 분양가는 적정한가?
분양가 9.53억
1. 노량진동 내에서 비교한다면..
그나마 연식으로 15년식 쌍용예가가 호가와 실거래가가 11억.
연식은 오래 됐지만 대단지인 신동아리버파크와 비교하면 호가와 실거래가가 9.5억 내외.
2. 동은 다르지만, 위치 상 가까운 본동 아파트와 비교하면,
구축 유원강변이 실거래가 9.5억 정도.
그나마 연식이 14년식인 래미안트윈파크는 호가 15.6억, 실거래가 14.9억
3. 장점
동작구 수방사 아파트는 신축이고 한강조망이 가능한 세대가 많으며, 9호선 역세권이라 할 수 있어 9억대 기축 아파트와 비교 대상은 아니라고 보입니다.
4. 딘점
다만, 59타입 위주로만 되어 있어 신축임에도 불구하고, 래미안트윈파크 시세까지는 따라가기 어렵습니다.
11억인 15년식 쌍용예가의 가격도 함께 고려해 볼때, 12억에서 14억 사이의 가치로 보는 게 적절하다 보입니다.
사전청약 당시의 예상 분양가 보다 오르긴 했지만, 안전마진이 충분한 저렴한 분양가라고 할 수 있겠습니다.
오늘은 여기까지~
감사합니다.